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【以案說法】?集體非農用地能不能租給非本村村民?

來源:運城日報發布者:時間:2019-12-18

案情簡介:為籌措小組集體道路維修資金,在甲村村委會主任的見證下,甲村一組組長張某代表小組與乙村李某簽訂土地租賃合同,租期30年,租金9000元一次性付清。該地塊不足一分,屬集體閑置土地,且未經確權為農用地,李某用來擺攤謀生。村組換屆后,新任一組組長王某以未經小組代表同意為由,不承認本小組與李某簽訂的土地租賃合同,雙方產生糾紛。那么,李某之前與張某簽訂的合同到底有沒有法律效力?

對于甲村一組與李某簽訂的土地租賃合同法律適用問題存在不同意見:第一種意見認為:農村土地屬集體所有,閑置土地也可以開發為農用地,且需要召開村民小組會議,投票決定。因此,甲村一組與李某簽訂的土地租賃合同應適用《農村土地承包法》。第二種意見認為:國家實行土地用途管制和耕地保護制度,爭議地塊未經確權為農用地,且李某并不是乙村村民,不能成為該地塊的土地承包主體。因此,甲村一組與李某簽訂的土地租賃合同應適用《合同法》。

筆者同意第二種意見,理由有三。

 一、土地用途決定法律適用。依據《土地管理法》規定,國家實行土地用途管制制度。按照土地用途,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。國家嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊保護。具體到農村集體“三塊地”,即農用地、農村集體經營性建設用地和宅基地,性質不同,用途不同,適用的法律也就不同。農用地當然適用《土地承包法》,其他土地一般適用《合同法》。

二、物權糾紛與債權糾紛競合的法律適用。土地承包權屬用益物權,合同屬于債權。根據2011年2月最高人民法院修改后的《民事案件案由規定》,按照物權變動原因與結果相區分的原則,對于因物權變動的原因關系,即債權性質的合同關系產生的糾紛,應適用債權糾紛部分的案由。因此,在土地承包和土地租賃法律適用競合時,非農用地應適用《合同法》。

三、本案糾紛應適用《合同法》。甲村一組與李某的非農用地租賃合同,簽訂主體適格,意思表示真實,且沒有違反國家強制性規定,根據司法解釋這里的違反國家強制性規定是指“效力性強制性規定”,而非“管理性強制性規定”,但不動產租賃最長不超過20年。因此,原甲村一組組長張某在村委會主任的見證下,對外簽訂非農用地租賃合同部分有效,對內應追究其責任。

         (平陸縣人民檢察院 李文清)


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